科學、有效的造價控制與管理也是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高投資收益、實現(xiàn)既定投資目標不可回避的一個現(xiàn)實問題。同時在傳統(tǒng)觀念下,絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并未實行開發(fā)項目全過程造價管理模式,開發(fā)商只注重房地產(chǎn)項目建造實施過程中的造價控制即項目預決算,而忽略了對房地產(chǎn)項目造價影響最大的前期決策、設計階段的造價控制與管理。因此,大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商應轉(zhuǎn)變觀念和造價控制的重點,要從重點對施工階段的造價控制轉(zhuǎn)為對整個開發(fā)過程的造價控制,而且重中之重應放在項目開發(fā)前期決策和設計階段,做到有的放矢。
一、房地產(chǎn)項目造價失控的后果
1、房價居高不下
目前房價居高不下,其中因素之一是由于房地產(chǎn)造價控制不到位,房地產(chǎn)產(chǎn)品成本高導致房地產(chǎn)銷售價格的不斷上漲,最后給購房者帶來沉重的負擔。2009年根據(jù)中國社會調(diào)查所對全國10個城市300位公眾的調(diào)查顯示,老百姓最關注的是住房與物業(yè)問題,關注度高達85.0%。調(diào)查結果顯示房價的不斷上漲使最基本的住房需求成為人們生活的巨大壓力。各大網(wǎng)站調(diào)查也顯示住房保障仍然是百姓最為關注的十大問題之一,房價穩(wěn)定,居者有其物是廣大百姓的迫切的愿望。由于房地產(chǎn)造價失控會影響到房價上漲,目前瘋漲的房價已超過廣大居民的承受能力,因此住房已經(jīng)成為數(shù)以億計的中國市民頭等關注的民生問題。
2、影響房地產(chǎn)銷售和資金回籠
房價太高超過了居民的購買能力,購房需求者只能望房興嘆,嚴重影響到房地產(chǎn)銷售,造成大量商品房空置,這種現(xiàn)象在2008年底與現(xiàn)在正在發(fā)生。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到2010年1月末,全國商品房空置面積達1.8億平方米,同比增長11.5%。大量的商品房建成卻銷售不出去或者不急于銷售,嚴重影響到資金的回籠,也給房地產(chǎn)企業(yè)和投資方帶來巨大的風險。
3、資金鏈斷裂導致爛尾樓
房地產(chǎn)造價失控導致房地產(chǎn)售價高和銷售困難,從而影響資金回收。眾所周知,我國開發(fā)商的自有資金是非常少的。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2006年為18.84%,2007年為17.53%,2008年為16.94%。直到2009年下半年,中央出臺相關政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例才有所上升,但開發(fā)商高度依靠銀行貸款和預售回款維持發(fā)展的局面,并未有根本改善。由于資金鏈斷裂而成為爛尾樓的房地產(chǎn)項目在各個城市都有,造成房地產(chǎn)企業(yè)人力、財力、物力的浪費,也造成土地資源的極大浪費。
4、影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
不少房地產(chǎn)企業(yè)由于造價失控導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,銀行借款不能到期償還,施工單位項目款到期不能支付,員工工資不能按時發(fā)放,被債權方告上法庭,法院查封開發(fā)企業(yè)所有資產(chǎn),包括在建項目,最后施工單位停止施工,員工跳槽,房地產(chǎn)企業(yè)難以維持,陷入了漫長的官司戰(zhàn),嚴重影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、基于項目全過程的房地產(chǎn)項目造價財務控制體系的構建
房地產(chǎn)項目是一項復雜的系統(tǒng)項目,不僅受到內(nèi)部諸如質(zhì)量、成本、進度、安全等方面的影響,還會受到人為因素等外部諸多因素的影響。因此,房地產(chǎn)項目造價控制應該具備全面性。
1、決策階段造價控制的財務措施
重視投資決策階段項目造價的確定與控制。對開發(fā)項目進行投資決策階段的項目造價研究和論證,計算相對比較準確的投資估算,作出合理的選擇,進行項目造價控制。
(1)項目的評估與決策
評價與決策是由投資決策部門組織和授權有關咨詢企業(yè)或有關專家,代表項目業(yè)主和出資人對建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評價。其主要任務是對擬建項目的可行性研究報告提出評價意見,最終決策該項目投資是否可行,確定最佳投資方案。項目評價與決策是在可行性研究報告基礎上進行的,其內(nèi)容包括:全面審核可行性研究報告中反應的各項情況是否屬實;分析項目可行性研究報告中各項指標計算是否正確,包括各項指標計算是否正確,包括各種參數(shù)、基數(shù)據(jù)、定額費率的選擇;從國家、社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等方面綜合分析和判斷擬開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和社會效益;分析判斷房地產(chǎn)項目可性研究的可靠性、真實性和客觀性,對項目做出最終的投資決策。
(2)模擬設計方案項目成本
房地產(chǎn)項目設計方案初步確定以后,運用ERP成本模擬功能,依據(jù)項目設計方案擬訂的生產(chǎn)作業(yè)鏈過程制定相應的工藝路線文件及作業(yè)量,設置各作業(yè)成本庫的作業(yè)成本率。在依照設計方案擬訂生產(chǎn)作業(yè)鏈過程中,必須結合設計項目的結構特征、工藝性能,體現(xiàn)設計項目的主要功能,使生產(chǎn)作業(yè)鏈能全面映射項目設計方案,為運用作業(yè)管理思想評價和優(yōu)化項目設計方案奠定基礎。
2、設計階段造價控制的財務措施
在項目方案階段要通過深入細致的調(diào)研、分析工作,在充分保證項目定位和市場需求的前提下,選擇好合理、可行、經(jīng)濟的項目設計方案,工作重點是編制完整、細致、明確、有深度的項目設計任務書和做好設計招標、投標管理控制工作,選擇好設計單位。建筑方案要實行招標,有競爭就會有比較,也會激發(fā)設計師的靈感,在設計上不斷創(chuàng)新,最后的方案就可集中多個方案的優(yōu)點。
3、施工階段造價財務管理措施
(1)實行物料清單成本核算與控制
在房地產(chǎn)項目中,物料清單(BOM)用數(shù)據(jù)報表的形式表達項目結構,它按照項目實際加工裝配一直到包裝的順序列出項目結構層次、相關數(shù)量及其他屬性。BOM的數(shù)據(jù)本身包含了直接材料消耗定額,因而只需對BOM中的直接材料賦以計劃單價并逐級累加零件、部件和最終項目的直接材料標準成本,從而形成成本物料單。其計算方法為:
單位項目目標成本=單位項目市場售價目標單位毛利-預計稅收-預計分攤到單位項目的各項期間費用
單位項目目標材料費用=單位項目目標成本-預計單位加工費用-預計分攤到單位項目的工廠服務成本
其中預計分攤到單位項目的各項期間費用項目是指各項期間費用的預算數(shù)按照各項目銷售收入占總銷售收入的比重分攤到單位項目的費用,預計分攤到單位項目的服務成本項目是指項目服務成本預算數(shù)通過各作業(yè)成本庫分攤到單位項目的成本。房地產(chǎn)項目根據(jù)倒推出的某項目目標材料費用,與該項目實際材料費用進行比較,通過對項目結構的分析確定外購材料價格降低的尺度,依據(jù)降低后的材料價格與供應商簽訂購貨協(xié)議。
(2)嚴格合同管理
項目造價是建設項目合同的重要內(nèi)容之一,加強合同管理是提高項目造價管理水平的重要方法和手段。要加強合同的備案審查,審查其內(nèi)容是否符合有關的法律、法規(guī)和規(guī)章,與招標投標過程中的要約和承諾是否一致。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位企業(yè)對招標投標中的要約和承諾任意變更,私下簽訂價款結算辦法、施工土期、供應材料范圍等條款。這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責任。所以在合同實施過程中應該建立健全的合同履約跟蹤檢查制度,加強監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,鞏固招標投標的成果,從而更有效地控制項目造價。
(3)建立項目后財務評估制度
房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)有效造價管理措施,應建立項目后評估制度。項目竣工決算完成以后要對項目造價控制情況進行分析,對各項造價指標完成情況進行分析、總結和評價,對開發(fā)過程中造價控制存在的問題和好的方法、經(jīng)驗加以總結,將好的控制措施和方法在下一個項目開發(fā)中繼續(xù)借鑒和發(fā)揚,造價控制不足的方面在下一個項目中進行改進和提高,從而使房地產(chǎn)項目造價管理水平不斷提高,達到造價控制的良性循環(huán)。
同時,房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制不僅僅是開發(fā)商的責任,還需將咨詢單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價控制與管理工作當中,形成一個統(tǒng)一的造價管理保證體系,確保造價控制與管理主動、動態(tài)、連續(xù)的進行。
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