2006年2月15日財政部頒布的新會計準則，標志著我國與國際慣例趨同的會計準則體系正式建立。為適應(yīng)經(jīng)濟客觀發(fā)展的需要，公允價值的應(yīng)用成為了新會計準則一大亮點，在這38項具體準則中，有17項涉及公允價值，其中《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了這一點。本文擬在闡述公允價值與投資性房地產(chǎn)的基本概念并分析公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響的基礎(chǔ)上，提出公允價值在投資性房地產(chǎn)中有效運用的相關(guān)措施。
一、公允價值與投資性房地產(chǎn)的基本概念
“公允價值”這一概念來源于美國，早在1953年，美國會計程序委員會就提出了公允價值，隨著經(jīng)濟和金融市場環(huán)境的變化，公允價值逐漸被社會各界重視，其應(yīng)用范圍從金融工具擴大到非金融工具和負債的確定，并逐漸運用到日常交易中，成為計量體系中的第五種計量屬性。美國財務(wù)會計準則委員會(FASB)在2004年6月發(fā)布的《公允價值計量》征求意見稿中，認為公允價值是“資產(chǎn)或負債在熟悉情況、沒有關(guān)聯(lián)的意愿參與者的當前交易中進行交換的價格”。我國財政部將其定義為“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。同時，我國新準則體系在結(jié)合中國資本市場的實際情況下，嚴格規(guī)范了運用公允價值的前提條件，即——公允價值能夠可靠計量，并且還規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出應(yīng)首選成本法計量，公允價值次之；還規(guī)定，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這是公允價值在現(xiàn)實企業(yè)環(huán)境中發(fā)揮作用的制度性安排，也是規(guī)范投資性房地產(chǎn)核算的保證。
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它是一種經(jīng)營活動，并且在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于銷售的房地產(chǎn)，《企業(yè)會計準則第3號》明確界定了投資性房地產(chǎn)的范圍：(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。在新會計準則中，投資性房地產(chǎn)的核算有兩種計量模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式，并且規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得的情況下，才能對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或進行攤銷，并在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值的基礎(chǔ)上調(diào)整其入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。與過去將投資性房地產(chǎn)以歷史成本計入固定資產(chǎn)相比，公允價值的引入，貫徹了決策有用這一價值理念，提高了會計信息的相關(guān)性，真實、客觀地反映了當前價值。
二、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響
?。保畯暮暧^角度來看，投資性房地產(chǎn)價值隨企業(yè)宏觀環(huán)境變化而變化，并體現(xiàn)在宏觀稅收上，從而更利于國家進行宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。當經(jīng)濟形勢好的時候，投資性房地產(chǎn)企業(yè)價值也會隨之增加，并且在表內(nèi)進行反映，增值部分計入當年的利潤表，企業(yè)將繳納更多的所得稅，從而真實反映社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，體現(xiàn)社會公平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或進行攤銷，成本法下的折舊抵稅便不存在。相比之下，這種方式將能在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，從而控制投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟，增強房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。
２．從微觀角度來看，隨著經(jīng)濟環(huán)境的日益復(fù)雜化，公允價值的采用對投資性房地產(chǎn)企業(yè)方方面面的影響都比較大。首先是公允價值的實施效果，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能更好地反映企業(yè)的實際價值和盈利水平，從而增加上市公司資產(chǎn)增值的透明度，拓寬企業(yè)的融資渠道，發(fā)揮資本市場在社會資源配置中的優(yōu)勢作用。
其次是投資性房地產(chǎn)公允價值的取得，在確定公允價值時，需充分考慮其取得成本，新會計準則列舉了下面三種方法：（1）活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有相同或相近地理位置和資產(chǎn)狀況以及有類似租賃合同的房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格。（2）活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)。在估計投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格。（3）最近期間房地產(chǎn)市場交易不活躍，但是房地產(chǎn)市場上存在著與投資性房地產(chǎn)同類或類似的其他房地產(chǎn)的最近交易價格，在估計投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照此類房地產(chǎn)最近交易價格。從上述三種方法可以看出，公允價值要發(fā)揮其優(yōu)勢作用，在公允價值確定方面，需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機構(gòu)。由于我國市場不夠成熟，公允價值的取得毫無疑問會增加企業(yè)的成本，因此在運用時應(yīng)綜合各種因素來選擇合理有效的評估方法。
最后是投資性房地產(chǎn)的減值，在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要進行折舊計提和攤銷，但是應(yīng)考慮市場環(huán)境下資產(chǎn)價值的變化問題。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中，投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益，這樣在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，企業(yè)利潤往往會隨之受到影響，企業(yè)利潤不確定性較大，從而不利于企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)考慮市場波動對利潤的影響，合理估計公允價值，加強風(fēng)險管理，增加投資者對企業(yè)的信心。
三、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用
公允價值引入我國投資性房地產(chǎn)是有條件、有步驟、謹慎的，特別是在當前的會計環(huán)境下，公允價值對企業(yè)的影響仍存在諸多不足，但是，公允價值取代歷史成本將成為時代發(fā)展的必然趨勢。在會計信息質(zhì)量特征方面，公允價值更能體現(xiàn)相關(guān)性和實質(zhì)重于形式的原則，它符合相關(guān)性、客觀性、真實性、一致性、可比性等會計原則，反映的會計信息也更利于信息使用者的投資決策。然而由于我國市場的不成熟，公允價值對企業(yè)的不利影響也是顯著的，因此，公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用應(yīng)從下面幾個方面進行完善。
1．增強市場交易的公平、公正，加快市場信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)。一方面，公允價值來源于公開的市場信息，因此，一個公平、公正的交易平臺是其有效運用的基礎(chǔ)，就中國目前的市場環(huán)境而言，建立多層次、高效率的資本市場，擴大債券市場、票據(jù)市場、外匯市場、黃金等貴金屬市場，在充分競爭的生產(chǎn)資料市場和二手交易市場，使公允價值能客觀、及時、經(jīng)濟地取得，是公允價值在我國投資性房地產(chǎn)市場有效應(yīng)用的保證；另一方面，政府應(yīng)當加快市場價格信息數(shù)據(jù)庫的搜集和整理，同時增加市場價格信息的公開化、實時化，以利于交易雙方能夠獲得相對公允的市價信息，從而更便于公允價值定價的適當、合理性。
2．優(yōu)化評估方法，發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)。公允價值的確定離不開資產(chǎn)評估方法的選擇，特別是在不成熟市場中，價值評估在其運用中發(fā)揮著很大的作用。評估業(yè)務(wù)越規(guī)范，評估方法越恰當，評估人員素質(zhì)越高，評估質(zhì)量就越好，公允價值計量的真實性和可靠性就越強。同時，在評估方法的選擇上，還需引入先進的估值模型和方法，使公允價值建立在科學(xué)合理基礎(chǔ)上。如：凈現(xiàn)值法（NPV）、建立各因素對房地產(chǎn)價格影響機制的定量分析模型——BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、充分估測環(huán)境影響效果的Hedonic住宅價格模型等。
3．強化道德教育和執(zhí)業(yè)能力教育，提高員工素質(zhì)。公允價值受市場的影響，會涉及大量的職業(yè)判斷，因此，公允價值要得到合理的估計和運用，需依靠具有現(xiàn)代會計職業(yè)理念的高素質(zhì)從業(yè)人員。轉(zhuǎn)變會計人員的傳統(tǒng)計量觀念，不斷加強會計人員的后續(xù)培訓(xùn)工作，全面提高會計人員的執(zhí)業(yè)技能，這是公允價值有效應(yīng)用的必備條件。此外，在職業(yè)判斷中，公允價值的計量會存在大量不確定因素，這為企業(yè)操縱利潤提供了機會。加強會計人員的職業(yè)道德教育，從人的主觀思想入手，消除利潤操縱動機，從根本上杜絕利用公允價值操縱利潤行為的發(fā)生。
4．強化監(jiān)管力度，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。公允價值在我國應(yīng)用的環(huán)境還不夠成熟，企業(yè)利用公允價值進行利潤操縱和盈余管理的事件屢屢發(fā)生，建立獨立的會計監(jiān)督管理體系，嚴格會計業(yè)務(wù)的監(jiān)督和控制，明確舞弊主體的法律責任，加大會計舞弊行為的懲罰力度是很有必要的。一方面，強化社會審計工作，加大國家監(jiān)督機構(gòu)、證監(jiān)會、國家審計部門等的監(jiān)督范圍及力度，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行定期的抽查和評審，防止利潤操縱行為的發(fā)生；另一方面，需要優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮獨立董事、審計委員會的監(jiān)督作用，以使企業(yè)的管理層在運用資本的同時承擔相應(yīng)的責任。
5．改進公允價值披露要求，強化風(fēng)險管理。公允價值披露是信息使用者了解企業(yè)財務(wù)經(jīng)營情況的重要渠道，特別是美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機，公允價值一度被指責為此次危機的元兇，房地產(chǎn)金融市場的動蕩，對投資性房地產(chǎn)的影響也是巨大的，公允價值變動使得企業(yè)利潤極其不穩(wěn)定。因此，完善公允價值披露模式是眾多投資者了解企業(yè)真實狀況的關(guān)鍵，同時將風(fēng)險價值披露模式引入我國投資性房地產(chǎn)，彌補了公允價值模式中對風(fēng)險披露的不足，強化了企業(yè)的風(fēng)險管理。
