我國房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀(jì)后進(jìn)入一個迅速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已是國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，是地方財政收入的支撐力量。房地產(chǎn)的價格關(guān)乎我國國計民生，是牽動國民和中央神經(jīng)的焦點(diǎn)。保證我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步地發(fā)展是我國目前的一項重要任務(wù)。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，已取得較大的成就，萬科和保利等優(yōu)秀的全國性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼出現(xiàn)。但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然是小型企業(yè)，受外資加入和國家調(diào)控政策的影響，競爭顯得更為激烈。特別是2008年國際金融危機(jī)的影響，使我國房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束了暴利階段，由粗放型發(fā)展模式進(jìn)入集約型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)具備高投入、工程建設(shè)的周期較長、受相關(guān)政策和市場等因素的影響較大等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)擴(kuò)大、行業(yè)之間的競爭進(jìn)入白熱化，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入規(guī)范化管理，房地產(chǎn)企業(yè)在保證其項目的質(zhì)量合格外，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化，因此需要不斷進(jìn)行有效地管理與成本控制。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要性
尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸激烈，開發(fā)過程日益復(fù)雜化，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)的過程當(dāng)中決策水平與專業(yè)操作技巧有更高的水準(zhǔn)。即在成本控制的多個環(huán)節(jié)當(dāng)中，會抓住主要的矛盾與節(jié)點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成本控制的各個環(huán)節(jié)都具有科學(xué)性、合理性，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)決策之時所定的預(yù)期利潤值。我國近幾年房地產(chǎn)發(fā)展歷史過程當(dāng)中證明了一個事實：成本超出預(yù)期和工期過于延長等是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所面臨的難題。房地產(chǎn)企業(yè)如何用最少的付出，在所預(yù)期的時間內(nèi)開發(fā)出適合市場需求的產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的主要問題。所以，房地產(chǎn)成本的管理與控制貫穿于項目開發(fā)的各個項目，成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的責(zé)任，伴隨著項目開發(fā)的各個階段。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制存在的缺陷
?。ㄒ唬┏杀究刂企w系尚未形成全面系統(tǒng)性
我國房地產(chǎn)企業(yè)通常實施靜態(tài)成本控制手段。即是以計劃價格為根本，以工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)。以此同時，因為房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本核算是由開發(fā)商經(jīng)過對市場的科學(xué)預(yù)測，確定最終的銷售價格，為確保滿足期望利潤之下，在項目開發(fā)之前所指定的成本指標(biāo)，這個項目指標(biāo)是企業(yè)所付出最高投資的最高限額。由于財務(wù)人員對于成本的控制是根據(jù)合同進(jìn)行制定的，無法從項目的開發(fā)全過程對成本進(jìn)行系統(tǒng)地控制與把握。與此同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期較長，從項目的確定到工程的竣工一般需經(jīng)過策劃準(zhǔn)備、設(shè)計定型、施工和竣工等4個階段，存在較多的不確定因素。可是，因為當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系尚未形成全面系統(tǒng)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、控制嚴(yán)重脫離實際，導(dǎo)致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設(shè)備與器具費(fèi)用等成本的控制，有的只是關(guān)注項目主體工程的項目成本，卻忽略了對其他項目成本進(jìn)行有效地控制。
（二）成本控制過程過于形式化
由于當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)于成本整體控制工作當(dāng)中，事前的控制環(huán)節(jié)較為薄弱，過于注重事后的總結(jié)，缺乏項目施工過程當(dāng)中的成本控制。導(dǎo)致成本控制工作過于形式化，只是一種事后行為。個別房地產(chǎn)企業(yè)即使于職能部門上獨(dú)立地設(shè)置審計部，可它的職責(zé)也只是事后審計項目的工程造價，未能發(fā)揮其原本的功效；一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然對成本進(jìn)行預(yù)算與控制，可缺乏了實際的操作力與客觀解決問題的能力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地產(chǎn)開發(fā)項目于建設(shè)與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的實際，對收益與風(fēng)險進(jìn)行充分的考慮后，制定出科學(xué)合理的競買策略，最終確定了土地的競買報價，努力用最小的代價與風(fēng)險獲取利益最大化，從而打敗對手？這便需要得當(dāng)?shù)拇胧?，運(yùn)用靈活的競買策略和技巧、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，將會取得更大的勝算。
1.不平衡的報價措施。倘若土地進(jìn)行招標(biāo)時采取評分法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過認(rèn)真、科學(xué)地分析，并且結(jié)合企業(yè)本身的優(yōu)勢，使得自身的綜合評分比其他企業(yè)還高。倘若房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力較強(qiáng)，對于招標(biāo)的工程造價具有比較大的把握，便報短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評分。
2.高低的報價措施。如果建筑項目要求較高的專業(yè)水平，而潛在的競爭對手比較少時，便運(yùn)用較低的報價措施，如果企業(yè)所參與的項目發(fā)展的前景較好，導(dǎo)致競爭的對手比較多，便采取較高的報價措施。
3.合縱連橫的投標(biāo)措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于競買的需要和互補(bǔ)之間存在不足，為了避免行業(yè)之間的惡性競爭，應(yīng)當(dāng)采取合縱連橫的投標(biāo)措施。
4.志在必得的報價措施。倘若房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進(jìn)行較高的報價，以確保項目的志在必得。房地產(chǎn)企業(yè)于土地競買的工程當(dāng)中，先對土地進(jìn)行詳細(xì)、認(rèn)真地分析，然后做出一份詳細(xì)的策劃，再依據(jù)市場的競爭狀況以及企業(yè)自身的發(fā)展需求，與上述的措施進(jìn)行有效地結(jié)合，在競買的過程當(dāng)中保持穩(wěn)定的心理，從容地應(yīng)對競爭，使得土地的使用權(quán)志在必得。
（二）財務(wù)成本的控制措施
房地產(chǎn)的財務(wù)成本當(dāng)中最主要的是資金成本，房地產(chǎn)資金成本指的是企業(yè)為了籌集以及使用資金所付出的代價。房地產(chǎn)企業(yè)均想用最少的資金成本獲得企業(yè)本身需要的資金額，而對財務(wù)成本的分析有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確地選擇籌資方略，有助于企業(yè)選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產(chǎn)競爭市場環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產(chǎn)市場的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境?？傮w經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產(chǎn)的無風(fēng)險報酬率是總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒有隨著增加，投資人的投資收益率就會相應(yīng)地提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相應(yīng)地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會有所降低，企業(yè)的資金成本也相應(yīng)地下降。
2.證券市場因素。證券市場因素對證�投資的風(fēng)險有著直接的影響，證券市場因素即是證券的市場流動的難易程度與價格的波動。倘若證券市場的流動性較差，會導(dǎo)致投資者的交易行為相對地困難，其風(fēng)險便會加大，收益率便會相應(yīng)地提高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營狀況與融資情況。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險大小的變動。經(jīng)營風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于其資產(chǎn)收益率的更變上，財務(wù)風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策所體現(xiàn)出的結(jié)果，具體表現(xiàn)于普通股收益率的更變上。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險相對較大，投資者將會提出提高投資收益率的要求。
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1.在項目前期進(jìn)行成本控制。項目前期指的是項目規(guī)劃、方案設(shè)計以及施工圖紙設(shè)計等階段。依據(jù)項目設(shè)計的程度,并且結(jié)合以往的實際經(jīng)驗數(shù)據(jù)以及市場價格、該項目的市場定位等因素，并且根據(jù)實際情況進(jìn)行及時的調(diào)整與修正，確定出合理、科學(xué)的成本控制目標(biāo)。
2.確保成本控制具體化房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的目標(biāo)確定之后，相關(guān)管理部門（比如：合約與財務(wù)部門）必須及時地進(jìn)一步分析成本測算值，使得成本控制具體、細(xì)節(jié)化。
3.充分地對建材市場進(jìn)行調(diào)研,掌握相關(guān)的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業(yè)市場和產(chǎn)家單位的信息，以能夠協(xié)助相關(guān)部門設(shè)計更多的設(shè)計選樣,以實現(xiàn)較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設(shè)計的變更程序和現(xiàn)場簽證的制度。對工程設(shè)計變更之前的相關(guān)成本評審制度進(jìn)一步地完善,對簽字權(quán)限的相關(guān)工作人員進(jìn)一步明確。
5.建立并且完善房地產(chǎn)企業(yè)整體成本的預(yù)警制度。成本的預(yù)警制度即是成本的管理部門和相關(guān)部門之間的合作，在項目發(fā)展的各個階段過程當(dāng)中，依據(jù)項目具體的發(fā)展情況及時地調(diào)整其成本臺賬，并對相關(guān)的成本變動進(jìn)行及時的反饋，從而有效地消除導(dǎo)致成本發(fā)生異常波動的不利因素。
?。ㄋ模┨岣叻康禺a(chǎn)整體成本控制的工作人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制質(zhì)量的優(yōu)劣，很大程度上與相關(guān)的工作人員的綜合素質(zhì)密切聯(lián)系。提高成本控制工作人員的綜合素質(zhì)，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場風(fēng)險預(yù)測的確定性；有利于提高房地產(chǎn)資源的使用率，以達(dá)到預(yù)期成本控制的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本控制工作人員的選聘上進(jìn)行嚴(yán)格地把關(guān)，并且注重對其的培養(yǎng)與管理。必須重視其職業(yè)道德水平，特別是對企業(yè)的會計工作人員，在注重其技術(shù)專業(yè)水平之外，更應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)其自我約束的能力和責(zé)任感，以滿足企業(yè)整體成本控制的要求。
四、總結(jié)
在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈化的條件下，只有不斷地對整體成本控制進(jìn)行創(chuàng)新，建立健全并且規(guī)范整體成本控制體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制的管理，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場發(fā)展形勢，得到進(jìn)一步的發(fā)展與壯大。在整體成本控制的管理上，應(yīng)當(dāng)建立并且完善企業(yè)的成本控制措施，在預(yù)期成本的指導(dǎo)之下，充分地發(fā)揮企業(yè)相關(guān)部門之間的合作，與此同時，必須保證成本控制能夠伴隨于項目的每一個階段，以有效地控制成本、降低工程費(fèi)用，使得企業(yè)在保證施工質(zhì)量前提下實現(xiàn)效益的最大化。
