摘 要：本文作者通過切身工作體會，解析了當前經(jīng)濟適用住房建設管理中存在的問題，提出了一些個人見解及解決措施。
關鍵詞：經(jīng)濟適用住房；現(xiàn)狀；問題；解決措施
前言：
閻良作為西安“副中心”和渭北工業(yè)區(qū)航空工業(yè)組團，正在向著50萬人口、60平方公里規(guī)模的西安國際化大都市副中心城市邁進。在加快建設副中心城市的進程中，對住房保障管理工作的要求也在進一步提高。根據(jù)我區(qū)經(jīng)濟適用住房啟動4年以來實施中出現(xiàn)的一系列問題，引發(fā)了一系列思考?，F(xiàn)就我一點不成熟的想法與各位共同探討。
一、經(jīng)濟適用住房實際建設量和需求量矛盾突出
由于經(jīng)濟適用住房如果由開發(fā)企業(yè)實施利潤空間只有3%，所以開發(fā)企業(yè)大多沒有興趣，做善事的開發(fā)企業(yè)更不多。所以閻良區(qū)的經(jīng)濟適用住房是由當?shù)貐^(qū)政府組織實施的。閻良區(qū)自2009年起啟動經(jīng)濟適用住房建設，截至目前建成和在建經(jīng)濟適用住房共計570套，總建筑面積6.7萬平方米，總投資1.4億元。按照成本價累計出售經(jīng)濟適用住房118套，閑置452套尚未銷售。收取購房款不足2000萬元，建設資金差額1.2億元。如今出現(xiàn)了這么大的資金缺口，當?shù)卣膲毫Ξ斎缓艽蟆?br />
為什么會出現(xiàn)這種情況呢？難道是銷售價格定的太高了嗎？不是的。閻良區(qū)經(jīng)濟適用住房的出售價格為多層磚混結構每平方米2044元，高層剪力墻結構每平方米2631元，對于閻良區(qū)這樣一個經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，與當?shù)氐纳唐贩坎顑r已經(jīng)達到了每平方米1300元以上。銷售價格顯然不高，居然銷售情況這么差，主要原因是申請條件門檻定的較高，符合條件的人群不多，而上級政府又不切實際的下達建設任務。
閻良區(qū)的城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房申請條件為家庭人均月收入低于1230元。按照這個標準，我區(qū)低收入家庭摸底數(shù)據(jù)約為800戶，其中低保家庭占多數(shù)，約占總戶數(shù)的80%。低保家庭大多以申請廉租住房租金補貼和實物配租保障為主，申請經(jīng)濟適用住房的家庭非常少。如果建設的經(jīng)濟適用住房超過了需求數(shù)量，則自然會造成閑置。而上級部門行政性的下達任務，而且簽訂目標責任書。截止2012年，累計下達閻良區(qū)經(jīng)濟適用住房建設任務400套，實際當?shù)亟ㄔO570套。任務套數(shù)和實際建設套數(shù)均遠遠超過了當?shù)氐慕?jīng)濟適用住房實際需求，所以才會造成經(jīng)濟適用住房的閑置和資金回籠困難。
二、低收入家庭還是買不起經(jīng)適房
作為一種以銷售為主的保障性住房，經(jīng)濟適用房在解決城市困難群眾住房問題中的依然有不少低收入居民買不起。低收入家庭買不起，中等收入家庭不能購買，所以才會出現(xiàn)大量經(jīng)濟適用住房滯銷的現(xiàn)象。
城市低收入家庭的收入與經(jīng)濟適用住房銷售價格之間的差額矛盾到底有多大呢？拿閻良區(qū)的低收入家庭的收入和經(jīng)濟適用住房的價格進行分析作為例證。
閻良區(qū)低收入家庭中低保家庭占到了80%，而低保家庭人均月收入不高于410元。這部分人群構成了潛在的購買經(jīng)濟適用住房的主力軍。按照一個3口之家進行核算。家庭中一般有兩口人有收入，年總收入最高不超過9840元。一套60平方米的經(jīng)濟適用住房，單價按2631元計算，總價為157860元。對一個低收入家庭來說不吃不喝需要16年才能買起。國際上公認的合理的房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）只為4-6倍（年）。再說家庭也不可能不吃不喝，可能還要供學生上大學等實際消費問題。
在低保家庭以外的低收入家庭僅占到20%，這部分人群即使全部購買經(jīng)濟適用住房，也不可能將所有下達建設的經(jīng)濟適用住房全部消化掉。而且這部分人群中也有相當一部分家庭買不起經(jīng)濟適用住房。
三、經(jīng)適房易滋生腐敗和社會分配不公
雖然經(jīng)濟適用住房開發(fā)利潤受限，但仍有一部分開發(fā)商抱著鉆政府空子的想法，進行經(jīng)濟適用住房開發(fā)，想方設法攫取經(jīng)濟適用住房建設銷售中的灰色利潤。我區(qū)經(jīng)濟適用住房雖然由政府組織實施，但其他城市有相當多的經(jīng)濟適用住房由開發(fā)商進行開發(fā)建設和出售。經(jīng)濟適用房由開發(fā)商建設，政府給予優(yōu)惠，按限價銷售。如果對房屋售價控制不嚴，易使開發(fā)商取得不合理的利潤。在當前社會誠信系統(tǒng)不完善的條件下，經(jīng)適房很容易流入到實際不缺房、著眼于升值的投資者手中。比如有的地區(qū)就曾出現(xiàn)過開著寶馬去買經(jīng)適房，本不缺房的居民將手中的經(jīng)適房出租牟利的現(xiàn)象也不鮮見。
我覺得只要是經(jīng)濟適用房，也就是動用了政府一定的財政，也就是說納稅人的錢，把這筆錢補到了少數(shù)人的身上。而在現(xiàn)有的這種管理體制下，又難免有一些腐敗行為的發(fā)生，所以無論采取什么措施，經(jīng)濟適用房都很難達到解決住房保障，特別是低收入住房的初衷，所以我個人認為，還是要取消經(jīng)濟適用房，加大廉租房的建設。
四、建議取消經(jīng)適房制度，執(zhí)行一元化的廉租房制度
既然經(jīng)濟適用住房制度有那么多缺陷，倒不如取消經(jīng)濟適用住房制度，取而代之的是廉租住房制度。
“廉租房制度是住房資源匱乏的國家和地區(qū)，解決低收入城鎮(zhèn)居民住房問題的主要途徑和有效辦法，廉租房已經(jīng)有國際成功經(jīng)驗，如新加坡和中國香港等，都是以此來進行保障。”在香港，有 30％的居民住政府廉租房，35％在社會上租房，只有35％的居民才擁有商品房。”廉租房的好處是取得成本較低，不像經(jīng)適房需要購買，可解決多數(shù)低收入者的安居樂業(yè)。另一方面，也可為商品房市場騰出發(fā)展空間。
“實行廉租住房一元化的住房保障制度，可以促使那些有一定購買商品房能力，而原本希望享受經(jīng)濟適用房的居民，購買符合自身消費能力的商品房。既節(jié)約了社會保障性住房資源，又促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。這更能拉動土地、稅收和房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，以及城市經(jīng)濟全面發(fā)展?！?br />
目前我省實行的住房保障政策包括經(jīng)濟適用住房、廉租住房（實物配租、租金補貼）、公共租賃住房、限價商品房，種類繁多，操作起來很是不便，群眾理解政策也存在困難，如果把這種復雜的管理變得簡單了也是一種貢獻。
五、結束語：
綜上所述，建議取消現(xiàn)行的廉租房和經(jīng)濟適用房并行的“二元化”做法，在西安市或者是閻良區(qū)通過實施廉租房制度，即通過實物配租和廉租住房租金補貼兩種相結合的方式來解決低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題，應該會是一種有效的住房保障做法。
